Csak papíron elegendő a szerbiai átlagfizetés egy 100 000 euró értékű lakás vásárlásához – állítják a szakemberek. Számításaik szerint ugyanis az ezt az értéket fedő kölcsönt a legjobb feltételekkel is 20 ezer euró önrésszel, 30 éves futamidővel és 4,5 százalék kamattal igényelhetik a lakosok: ennek törlesztőrészlete pedig 405 euró, ami az országos átlagfizetés 40 százalékát teszi ki. Ha pedig a polgárok többségének reális jövedelemkimutatását vesszük alapul, akkor az említett törlesztőrészlet a mediális átlagjövedelem több mint felét felemészti – számoltak a gazdasági szakértők. A nekretnine.rs szakportálon azt is kiemelik, hogy ugyanazon havi jövedelemmel és terheléssel nem ugyanolyan életfeltételeket szavatoló ingatlanba költözhetnek be a lakásvásárlók: a négyzetméterek árai ugyanis jelentősen eltérnek még a nagyvárosok esetében is.
Hol és mekkora lakásba fektetni?
Az elemzők annak jártak utána, hogy egy átlagfizetéssel rendelkező lakos 100 000 euróért milyen lakáshoz juthat Belgrádban, Újvidéken és Nišben. Átlagjövedelemként a Statisztikai Hivatal által kimutatott számtani közepet vették alapul, ami 2026 júniusában 120 401 dinár volt hivatalosan. A lakások négyzetméterenkénti árát a Köztársasági Földmérő Intézet kimutatására alapozták, mely szerint az első negyedévben Belgrádban átlagosan 3.096, Újvidéken 2.363, Nišben pedig 1.786 eurót kértek el a lakások négyzetméteréért.
Az átlagjövedelemmel rendelkező lakos tehát 100 ezer euróért Belgrádban csak olyan városrészekben tud lakást vásárolni, ahol azok ára 2 és 2,5 ezer euró között mozog, és így is csupán közel 40 négyzetméternyi helyen teremthet otthont magának az említett számítások szerint – hangsúlyozták a szakemberek. A fővárosban tehát a lakosok az átlagos fizetésükből legfeljebb kicsi és a központtól jelentősen távol eső lakások között válogathatnak – szögezték le. Hangsúlyozták, hogy Újvidéken valamelyest szélesebb kínálatból válogathatnak, Nišben pedig a szóban forgó lehetőségekkel akár kétszobás családi lakást is vásárolhatnak a polgárok.
Magas kockázat, ingatag hitel
Kérdés az is, hogy valójában mekkora fizetéssel kell rendelkezniük azoknak, akik a 405 eurós törlesztőrészletet felvállalják. Ezzel kapcsolatban érdemes tisztázni, hogy a 20 százalékos önrészre a Szerb Nemzeti Bank nem kötelezi az országban működő pénzintézeteket, amelyek a saját pénzügyi politikájuk szerint szabják meg a 10, a 20 vagy a több százalékos önrész biztosítását a kölcsönök igénylésekor. Kivételt képez az az országos, államilag támogatott program, amely 1 százalékos önrészt határozott meg a fiatalok részére előrelátott hitelek esetében. Általában azonban 20 százalékos önrésszel kell számolnia annak, aki lakáshitelt kérelmez – állítják a szakemberek, akik erre alapoznak a törlesztőrészletek és fizetések nagyságának elemzésekor is. Így 80 ezer eurós kölcsönt vesznek alapul azzal a 4,5 százalékos kamattal, amelyet januárban mutattak ki hivatalosan az új, jóváhagyott hitelek esetében. A legtöbben a 30 éves futamidőt választják a lakáshitelek kérelmezésekor: ilyen feltételekkel számították ki a 405 eurós, azaz közel 47 500 dináros havi törlesztőrészletet. Amennyiben a bank 40 százalékos jövedelemterhelést enged meg, akkor is legkevesebb 119 ezer dináros fizetésre van szükség ahhoz, hogy az említett hitelt igényelni tudják a polgárok. A havi jövedelem 50 százalékos terhelhetősége esetén is minimum 95 ezer dináros bejelentett fizetésre van szükség ahhoz, hogy a bank jóváhagyja a kölcsönt.
Ezt az összeget reálisan nem keresi meg az országban dolgozók ötven százaléka: ezt veszik ugyanis alapul a mediális átlagfizetés kiszámításakor, amely júniusban 94 281 dinár volt. A korábbi számítások szerint tehát a mediális átlagfizetés több mint felét fel kellene áldoznia annak, aki felvállalta a 47 500 dináros törlesztőrészletet. Ez nem azt jelenti, hogy a bankok automatikusan elutasítják az ilyen kérelmeket, de aggasztó, hogy a későbbiekben a havi banki kötelezettségeken felül mekkora összeggel rendelkezhet a polgár a mindennapi megéléshez és más kiadásokhoz. A kockázatelemzésekkel így a legtöbb pénzintézet az ilyen igénylések felülbírálása vagy visszautasítása mellett dönt.
A fiatalok lakásprogramja is rejt veszélyeket
Ugyanilyen szintű kockázatra hívják fel a szakemberek a figyelmet az ifjaknak biztosított lakáshitel-program kapcsán is. Mint ismeretes, a 20–35 éves szerbiai polgárok az első ingatlanjuk vásárlásakor legfeljebb 100 ezer eurós hitelt igényelhetnek 40 éves lefizetési határidővel, csupán 1,5 százalékos kamattal. Így az első törlesztőrészleteik 274 eurósak, azaz 32 200 dinárosak. A buktató abban van, hogy az állam az első hat évben fedezi a bankoknak a 2 százalékos kamatkülönbséget, amelyet ebben az időszakban fix kamatként határoznak meg, azaz a törlesztőrészlet nem változik az Euribor értékének mozgásától függően. Az első hat év lejártát követően azonban változó kamatlábú hitelekké váltanak át a korábban állami támogatottságú kölcsönök, így a jelenlegi Euribor értékével számolva akár 435 euróra is növekedhet hirtelen a törlesztőrészlet. Az ennek megfelelő, közel 50 ezer dináros havi teher pedig ez esetben is magasabb a mediális átlagfizetés felénél.
A lakásvásárlás során tehát előrelátóan kell mérlegelni azt, hogy a havi jövedelmükből mit engedhetnek meg maguknak a lakosok. A hitelek és az áhított otthon helyszíne mellett alaposan meg kell fontolni a négyzetméterek számát is, amely hosszú távon kielégíti hitelfelvevő igényeit – javasolják a szakportálok.
Nyitókép: Ótos András felvétele
